Appartements et Terrains

Tout candidat à l'achat d'un bien immobilier en Israël doit avoir présentes à l'esprit deux distinctions fondamentales :
D'une part, la distinction entre les biens faisant l'objet d'une appropriation privée et ceux demeurant propriété éminente de l'Etat qui sont gérés par le Minhal Mekarke Israël, et d'autre part, la distinction entre les biens qui ont fait l'objet d'une inscription au cadastre (Racham Mekarkein, plus connu sous le nom turc : Tabou) et les biens qui n'ont pas fait l'objet d'une telle inscription.

La première distinction s'explique historiquement. Lorsqu'il y a un siècle, les institutions du mouvement sioniste se sont organisées sur une grande échelle, elles ont pris la décision fondamentale que tout terrain racheté en terre d'Israël par le peuple juif, pour le peuple juif, deviendrait immédiatement propriété inaliénable de ce dernier. C'est ainsi que s'est constitué une sorte de domaine privé de l'Etat dont le principe de l'inaliénabilité a été conservé; il ne peut étre vendu ni en tout ni en partie.

Il fallait cependant mettre en valeur le pays, construire des routes, des équipements, des villes et des villages, créer les bases d'une agriculture et d'une industrie, en confiant des portions de ce domaine aux particuliers.
Tout cela a été fait au moyen d'une fiction juridique, celle du bail emphytéotique. Il s'agit d'un bail (location) à très longue durée.
Pour être conforme a la tradition hébraïque, la durée de ce bail en Israél a été fixée
à 49 ans, le temps d'un Jubilé (Yovel).

La jurisprudence de la Cour Suprème a fixé qu'au terme de ces 49 ans, le bail est renouvelable automatiquement. Lorsqu'une personne acquiert donc un droit au bail du Minhal, elle acquiert un droit en fait très voisin du droit de propriété.
Environ 90% du parc immobilier israélien dépend du Minhal et 10°/, seulement fait l'objet d'une appropriation intégrale, telle qu'elle est connue en Europe.

Il existe deux différences importantes entre les deux régimes.
La première tient à ce que chaque année, le titulaire du bail emphytéotique est tenu de payer une redevance à son propriétaire éminent: l'Etat. Cette somme est en général modique.
La seconde à un effet pratique plus important. En cas de revente des droits le Minhal exige d'être consulté et pour donner son accord, requiert le paiement de "droits d'accord" (Dmé haskama). Ces droits varient en fonction de la zone concernée, de la taille du bien et de la politique conjoncturelle du Minhal.

II n'existe pas d'autre moyen pour les évaluer que de consulter l'administration du Minhal elle-même avant toute revente.

Dans certains cas, souverainement déterminés par le Minhal seul, il est possible de "capitaliser" ces droits éminents de l'Etat jusqu'à la fin du contrat en cours. On paie alors une somme forfaitaire (Dmé Hivoun) et on est dispensé du paiement de la redevance annuelle comme des "droits d'accord" au moment de la revente.

La seconde distinction s'explique par l'écart entre la l'égalité et la réalité. Conformément a la loi, la seule manière de prouver, de facon irréfutable, l'existence d'un droit immobilier au profit d'un particulier est la mention de ce droit au cadastre en marge de la description du bien immobilier en référence.
Malheureusement, Israël étant un pays jeune qui connait un développement important, il s'est instauré un décalage entre les biens immobiliers réellement construits et ceux répertoriés et classés par l'administration du cadastre.
En moyenne, I' Administration a trois à quatre ans de retard. Il s'ensuit une certaine insécurité juridique dans les transactions portant sur des biens immobiliers non encore enregistrés au cadastre.
Comme il était impossible d'en rester là, les praticiens du droit en Israël ont mis au point un système qui pour n'avoir pas la sécurité que donne l'inscription l'égale, du moins n'est pas en contradiction avec la loi et permet d'effectuer toutes les transactions avec un minimum de risques.
Il s'agit en effet d'une série de cadastres privés tenus à jour non par le Minhal mais par les sociétés de construction (hevrot mechakenot) à qui le Minhal a confié le terrain à construire.
Une série d'obligations purement contractuelles entre les acheteurs successifs d'un bien immobilier et les sociétés de construction permettent le transfert des droits sous condition d'inscription au cadastre dés que cette inscription deviendra possible.

Dans tous les cas, il est vivement recommandé aux candidats à l'acquisition de droit immobilier en Israél de faire appel aux services des techniciens du droit que sont les avocats réguliérement inscrits. Ils sont les plus qualifiés pour évaluer la situation juridique d'un bien, éviter les embûches et garantir aux acquéreurs le respect de leurs droits.
Notre cabinet dispose d'une longue expérience et d'une grande maîtrise dans ces matiéres.

Retour

Sociétés:

Le droit israélien des sociétés constitue un cadre très libéral pour la constitution d'entreprises de toute nature. Il est un instrument à la fois précis et souple de développement économique à même de séduire des opérateurs et des promoteurs de projets ambitieux. La loi nouvelle, entrée en vigueur en 1999, a considérablement modernisé et dynamisé un système déjà performant.
Le type de société le plus répandu est la société privée à responsabilité limitée, sorte de mélange de S.A et de S.A.R.L. et qui peut s'adapter à de nombreuses entreprises.
L'offre publique à l'épargne exige un cadre plus contraignant de "société publique" (qui n'est pas une société "de droit public") mais parfaitement réalisable.L'extraordinaire créativité du public israélien s'est exprimée plus particulièrement ces dernières années par la fondation d'entreprises "start-up" orientées vers les hautes technologies qui souvent après s'être développées en Israël prennent leur envol sur le marche NASDAQ des Etats-Unis.

Retour

Droit Familial:

Les relations de famille sont gérées en Israël par un système complexe où coexistent des éléments de droit civil et des éléments de droit traditionnel conforme à la tradition des différentes communautés religieuses dans une population hétérogène. Il convient de ne pas exagérer les difficultés liées à cette approche différenciée qui toutefois est toujours placée sous le contrôle de la Cour Suprême.
Dans des pays où la population est encore trés hétérogène,imposer à tous une loi trés semblable à celle de la majorité(comme le Code Civil reprenant au départ à 90% le droit canon catholique) peut être trés mal vécu par les minorités. Permettre à ces dernières d'appliquer chacune leur droit traditionnel pour les matières qui touchent le plus prés la personne humaine (mariage, divorce, statut personnel) est une vision ouverte et généreuse du sytème juridique israëlien.

Retour

Tribunaux-Litiges

Il n'est pas rare que n'existe aucun autre moyen d'obtenir gain de cause ,en demande ou en défense, que devant un Tribunal.Une bonne connaissance tant de la procédure que du fond du droit et de la pratique judiciaire est alors indispensable.

Retour

Entreprises de haute technologie:

Israël est devenue une puissance technologique importante. La place des entreprises israéliennes cotées au NASDAQ américain en est le témoignage le plus probant. Il importe de bien connaitre les règles particulières et le savoir-faire international líés au développement spécifique de ces entreprises.

Retour

Testaments et succesions:

La suppression de tout droit de succession en Israël ouvre un champ considérable de possibilités légales qui peuvent être étudiées cas par cas.
Le droit successoral israélien ignore les concepts du droit francais de réserve et de quotité disponible.
Cela signifie qu'une personne peut par testament décider librement ce qu'il adviendra de son patrimoine à la fin de ses jours.
La dévolution successorale à défaut de testament obéit à des règles simples qui assurent au descendants et au conjoint survivant l'essentiel des droits.

Retour

Contrats Commerciaux:

Le droit commercial israélien se caractérise par une approche libérale excluant l'interventionnisme de la puissance publique, tout en assurantune sécurité satisfaisante des relations juridiques entre opérateurs économiques sous le contrôle des tribunaux. Le droit des contrats est particulièrement influencé par le système anglo-saxon et reflète donc une atmosphère consensualiste appuyée àl'image d'une vie commerciale dynamique, loin de l'ingérence du législateur et des autorités administratives.

Retour

Compromis-Arbitrage

Une des méthodes d'allègement du travail des juridictions consiste à règler les litiges au moyens de compromis par les parties elles-mêmes et leurs conseils. C'est là une méthode plus rapide, moins chère souvent d'un professionnalisme juridique qui n'est pas moins accompli que celui des tribunaux eux-mêmes.
Notre équipe de juristes expérimentés est parfaitement à même de mettre ses compétences en cas de besoin au service de personnes en situation conflictuelle mais qui ont la sagesse commune de vouloir éviter les aléas de l'expérience judiciaire.

Retour

Droit des assurances et Droit bancaire:

Les accidents de la route et du travail sont des fléaux de notre civilisation. Ces dommages particuliers exigent une connaissance spécifique du droit et des pratiques des compagnies d'assurance pour assurer une couverture maximale des dommages. Les banques pour leur part ont pris une telle importance pratique dans la vie économique, qu'elles ont parfois tendance à outrepasser leurs droits et à ignorer leurs obligations. Les leur rappeller est parfois nécessaire.

Retour

Investir en Israël:

Point de rencontre, par des accords privilégiés tant avec l'Union Européenne qu'avec les USA, Israël a très tôt développé une législation spéciale pour encourager les investissement étrangers. Ce cadre extrêmement favorable donne le choix notamment entre des exemptions d'impôts et l'attribution de subventions pour la création d'entreprises nouvelles sur investissements étrangers. D'immenses possibilités sont ainsi offertes qui doivent faire l'objet d'examen approfondi de chaque cas d'espèce.

Retour